Город-сад

Город-сад (англ. Garden city) — концепция планирования жилищной застройки, предложенная английским градостроителем Эбенезером Говардом в книге «Завтрашний день: мирный путь к реальной реформе» (To-morrow: A Peaceful Path to Real Reform), изданной в 1898 г., в которой был описан утопический город, где люди живут вместе, в гармонии с природой.

Модель Говарда

Публикация привела к основанию движения город-сад, а также к попыткам построения подобных городов во многих странах мира. Новая пересмотренная редакция книги, выпущенная в 1902 г. называлась «Города-сады будущего» (Garden Cities of To-morrow).

План Говарда, касающийся создания городов-садов, стал ответом на необходимость улучшения качества жизни в городах, которые из-за неконтролируемого роста во времена индустриальной революции стали очень перенаселенными. Решением Говарда взаимосвязанных задач депопуляции и дальнейшего расширения крупных городов стало создание серий небольших планово застроенных городов, сочетающих удобства городской жизни с близостью к природе, характерной для жизни в сельской местности.

Основными шагами схемы Говарда были:

1) приобретение обширных территорий сельских земель;

2) планирование компактного поселения, окруженного широким поясом сельских районов;

3) размещение жителей, промышленных и сельскохозяйственных предприятий в пределах города;

4) ограничение роста города и запрещение застройки сельского пояса, и, наконец

5) естественный рост цены на землю, что позволяет городу поддерживать собственное благосостояние.

В идеале, город-сад Говарда должен был размещаться на участке земли площадью в 25 км², которая на момент покупки использовалась бы только как сельскохозяйственные угодья.

Эта земля должна находиться в частном владении небольшой группы людей; эта группа, в качестве землевладельцев, должна контролировать использование земли. Оплату ссуд на приобретение земли, а также получение средств на создание городской инфраструктуры, планировалось производить за счет доходов от земельной аренды. Должна была поощряться аренда земли частными промышленными предприятиями.

Только часть всей земли планировалась под жилую застройку для 30-тысячного населения города, остальная земля должна была использоваться в сельскохозяйственных целях и в качестве мест отдыха. План застройки включал в себя наличие находящегося в центре города сада, окруженного кольцом общественных и культурных зданий города, таких, как здание муниципалитета, концертный зал, музей, театр, библиотека, больница. От центра города должны были исходить шесть главных широких аллей. Вокруг этого ядра должны были располагаться парк, универсальный торговый центр, консерватория, жилые районы и во внешнем кольце — промышленные предприятия. Транспортные коммуникации, с ответвлениями и концентрическими бульварами, по этому плану прокладывались вдоль аллей. Говард подчёркивал, что фактический план города будет определяться территорией, на которой он будет расположен.

В 1903 году он имел удовольствие увидеть свою концепцию претворенной в жизнь. Город-сад Лечворт был построен в графстве Хертфордшир, в 30 км от Лондона. Эксперимент оказался успешным, и в 1920 году недалеко от него был заложен второй город-сад, Уэлвин-Гарден-Сити. Идея Говарда о взаимосвязи сельской местности и города запланированного размера стала популярной, что дало жизнь последовавшему за этим строительству новых городов. Акцент плана Говарда на значении зеленого пояса и контроля плотности населения стал составной частью планирования как пригородной, так и городской застроек.

Путь к социальной реформе

Идея города-сада Говарда основывалась на постулате о том, что в существовавших на тот период городах, разрешить жилищную проблему представлялось невозможным. Основная причина — высокая стоимость земли, уже находящейся в чьей-то собственности. Выкупать территорию под новое строительство приходилось по спекулятивно завышенным ценам, в результате чего, конечная стоимость жилищ оказывалась непосильной для значительной части населения. Идея возведения новых автономных и самодостаточных поселений за чертой существующих городов позволяла серьезно снизить эту часть расходов. Кроме того, при строительстве на пустом месте обеспечивалась возможность комплексного возведения обслуживающей инфраструктуры и инженерных коммуникаций, упрощалась процедура регулирования численности населения, обеспечения нормирования размеров территории поселения, разбивки оптимальных величин участков земли, практическое осуществление их рационального использования и проч.

Сущность говардовской идеи города-сада заключалось также в общественном характере самоуправления и коллективном характере собственности на землю и недвижимость. Функционировать город-сад должен был на основе самоуправления жителей — рабочие добровольно вступали в члены жилищного товарищества (возводившего поселок, и потом владевшего им), становились его акционерами (пайщиками), а затем, погашая облигационный долг, превращались во владельцев акций, и, тем самым, из нанимателей квартир в собственников жилищ. В конечном счете, весь поселок становился полной собственностью самих рабочих. При этом все руководство процессами функционирования поселения осуществлялось за счет общественного самоуправления — все важнейшие вопросы решались общим собранием, в котором на равных правах участвовали все собственники (акционеры), а текущее руководство осуществлялось публично избранным правлением.

Организационная идея города-сада предполагала свободное открытое членство в жилищном товариществе — каждый желающий мог приобрести не менее одной акции (пая) и не более изначально определенного количества акций (паёв). Собираемый при этом капитал направлялся на постройку или приобретение домов и земельных участков, а свободные суммы помещались под накопительные проценты в сберегательные кассы или иным вполне надежным способом, подобно сиротским капиталам.

Члены товарищества имели преимущественное право на наем квартиры за фиксированную квартирную плату, которая, согласно уставу, для членов товарищества устанавливалась Советом «в возможно меньшем размере». Между несколькими претендентами вопрос о праве на квартиру решался жребием. Характер эксплуатации квартир регулировался специальным договором.

Возведенные или приобретенные жилищным товариществом строения принадлежали ему до тех пор, пока члены товарищества, пожелавшие приобрести их в собственность, не выплачивали товариществу исходную цену — покупную (если строение приобреталось) или «строительную» (если строение возводилось). После чего оформлялась купчая на покупателя и дом переходил в его полную собственность. А если покупная цена не была выплачена полностью, то на сумму долга совершалась закладная товариществу.

Изначальным основополагающим принципом существования кооперативного жилищного движения было недопущение каких бы то ни было спекуляций с недвижимостью — членство в товариществе рассматривалось как средство индивидуального разрешения потребности в жилище, а не форма бизнеса (за счет использования кооперативного жилища в качестве доходных домов или других форм коммерческой эксплуатации недвижимости). Поэтому уставы товариществ специально оговаривали условие, при котором член товарищества не мог иметь в собственности больше одного дома.

До полного перехода дома в собственность, покупщик, кроме паевых взносов, обязан был уплачивать квартирную плату (причем, за весь дом, и даже в том случае, если он состоял из несколько квартир). Владелец имел право сдавать в наем свободные квартиры на общих условиях, устанавливаемых Правлением и Наблюдательным Советом. Квартплата со сданных в наем квартир (в том случае, если строение переходило в собственность) поступала в распоряжение владельца, но и заботы о содержании дома также полностью возлагались на него. Взимание квартирной платы являлось личным делом владельца.

Финансовая сторона функционирования товарищества предполагала, что оно не только взимает средства своих членов и расходует их, но и осуществляет деятельность, направленную на извлечение прибыли из части собранных средств. Она направлялась на выплату дивидендов. В социально-организационном плане кооперативное движение в буржуазных странах уже в дореволюционный период стремится основываться на демократических принципах равного участия каждого члена в управлении социальным организмом, вне зависимости от его «финансового веса» — согласно некоторым уставам, в Общем Собрании (высшем органе управления) каждый член, каким бы количеством паев он ни владел, имел только один голос.

Модель Фрича

Теоретическое первенство Говарда оспаривал его современник, немец Теодор Фрич, по крайней мере, в предисловии ко второму изданию своей книги «Город будущего», опубликованной в 1912 году. Впервые же она вышла в конце 1895-го, за три года до публикации книги англичанина, получившей почти такое же название. Однако Говард, обретя большую известность, основавший в 1899 году ассоциацию по распространению новой идеи и «нейтрально относящийся» к евреям, сегодня считается автором.

Модель Фрича была динамичнее, по-немецки детальнее и предполагала развитие городского пространства по спирали, которое сдерживало бы удаление периферии от центра. Подобная структура актуальна в период бурного роста индустриальных городов.

Известные «города-сады»

Германия:

• de:Hellerau
• Лендорф, Машероде и Дитрих-Клаггес-штадт

Россия:

• ru:Город-сад (Барнаул)

См. также

• Новый город Федера
• Город будущего в Гамбурге